Fernablesbarkeit wird zur Bedingung: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler nachgerüstet sein

Fernablesbar ist eine Ausstattung nach § 5 Absatz 2 Satz 2 der Heizkostenverordnung dann, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Die Verordnung trug am 8. September 2026 den Stand vom 16. Oktober 2023; der Termin des Jahres 2026 war seither unverändert.

Welche zweite Pflicht die Nachrüstung nach sich zieht

Die Umrüstung ist kein Selbstzweck, sondern der Auslöser einer weiteren Pflicht des Gebäudeeigentümers. Sind fernablesbare Ausstattungen installiert, hat er den Nutzern nach § 6a Absatz 1 Nummer 2 der Heizkostenverordnung seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen mitzuteilen. Nach § 6a Absatz 2 gehören dazu der Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden und ein Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie. Der Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat ist geschuldet, soweit diese Daten erhoben worden sind.

Was Mieterinnen und Mieter bei einem Versäumnis tun können

Die Heizkostenverordnung knüpft an das Versäumnis ein Kürzungsrecht des Nutzers; einen Anspruch auf Nachrüstung sieht sie selbst nicht vor. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder Absatz 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Nutzer nach § 12 Absatz 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung seinen Anteil an den Kosten um 3 vom Hundert kürzen. Dasselbe gilt nach Satz 3, wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Beim Wohnungseigentum steht dieses Recht dem einzelnen Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft nach Satz 4 der Vorschrift nicht zu. Wer im Streitfall über weitergehende Schritte nachdenkt, findet die Handlungswege bei nächtlich abgestellter Heizung beschrieben.

„Der Termin trifft den Eigentümer, das Druckmittel liegt beim Nutzer. Diese Aufteilung verlangt ausgerechnet von der Seite ohne Zugriff auf die Technik, den Mangel zu bemerken“, sagt Alexander Weipprecht, Geschäftsführer der Provimedia GmbH.

Wie weit die Umrüstung nach Einschätzung der Verwaltungen ist

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) hat im Februar 2026 über 300 Verwaltungen befragt. Nach Angaben des VDIV verfügten 58 Prozent der verwalteten Einheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften und 61 Prozent der verwalteten Mieteinheiten über die vorgeschriebene fernauslesbare Technik. 81 Prozent zeigten sich zuversichtlich, den Termin zu halten; 55 Prozent nannten den Mangel an Dienstleistern als größte Herausforderung.

Die monatlichen Verbrauchsinformationen erreichen die Nutzer seltener als vorgesehen. Derselben Umfrage zufolge erhielten 32 Prozent der Wohnungseigentümer und 39 Prozent der Mieter sie regelmäßig.

Welche Gebäude von der Verbrauchserfassung ausgenommen bleiben

Nicht jedes Gebäude fällt unter die Nachrüstung. § 5 Absatz 3 Satz 2 der Heizkostenverordnung lässt eine Ausnahme zu. Sie greift, wenn die Nachrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Weiter reicht § 11 Absatz 1 der Heizkostenverordnung. Er nimmt die Wärmeversorgung in mehreren Fallgruppen von der Verbrauchserfassung aus:

• Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh je Quadratmeter und Jahr.
• Räume, bei denen das Anbringen der Ausstattung, die Erfassung oder die Kostenverteilung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig hoch sind Kosten, die sich nicht durch die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielbaren Einsparungen erwirtschaften lassen.
• Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann; beide Voraussetzungen müssen zusammentreffen.
• Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen keine üblichen Mietverträge geschlossen werden.
• Räume in Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Rückgewinnung oder aus Solaranlagen versorgt werden, und – sofern der Wärmeverbrauch nicht erfasst wird – aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärmeverwertung.
• Sonstige Einzelfälle, in denen die nach Landesrecht zuständige Stelle wegen besonderer Umstände von den Anforderungen befreit hat.

Was die Heizperiode 2026/27 für die Abrechnung bedeutet

Über vereinbarte Vorauszahlungen für Betriebskosten ist nach § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, für das Kalenderjahr 2026 also bis zum 31. Dezember 2027. Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Deutsche Mieterbund beziffert die durchschnittlichen Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2024 auf 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat, davon 1,32 Euro auf Heizung und Warmwasser.

Für Ausstattungen unter § 5 Absatz 3 Satz 1 ist die kommende Heizperiode die letzte vor dem Ablauf der Frist. Wo dessen Satz 2 der Vorschrift greift oder § 11 Absatz 1 die Regeln ausnimmt, bleibt es auch danach dabei.

Die vorstehenden Ausführungen geben eine allgemeine Einordnung nach dem am 8. September 2026 abgerufenen Wortlaut und sind keine Rechtsberatung. Ob und wie die genannten Regelungen im Einzelfall greifen, klärt eine rechtliche Beratung.